Đây là một trong những quy định mới lần trước tiên chính thức luật hóa vào dự thảo với nội dung trình bày bảo vệ cho người mua
Rất tiếc trong dự thảo lần này lại không có quy định hoặc cơ chế nào giải quyết vấn đề này. 2012, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được đăng ký giao kèo theo mẫu, điều kiện giao thiệp chung nhưng cũng không giải quyết được vấn đề chậm cấp giấy chứng thực cho căn hộ, trong khi đó nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27. Từ đó, chủ đầu tư buộc phải thực hành nghiêm túc đầu tư xây dựng dự án, lập hồ sơ cấp giấy hồng thật mau chóng.
Thứ hai, quy định này cần phải mô tả rõ việc chậm được cấp giấy hồng phải được gắn với trách nhiệm, lợi quyền các chủ đầu tư. Dự thảo luật Nhà ở cần phải nâng lên mức 15 – 20% đối với quy định này, và cần bổ sung thêm quy định phạt hợp đồng theo lãi suất cho vay của nhà băng đối với chủ đầu tư trong việc chậm lập hồ sơ cấp giấy hồng, kể từ ngày bàn giao nhà ở.
Việc huy động vốn này của chủ đầu tư sẽ được quy định theo thỏa thuận trong hiệp đồng và tiến độ thực hiện, tỷ lệ hoàn tất công trình. HCM).
Dự thảo luật Nhà ở đang được lấy quan điểm của người dân, được kỳ vọng là “đôi đũa thần” trị những tồn tại nêu trên. Thứ tư, dự thảo luật Nhà ở hiện thời đã bỏ quy định khống chế chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua trước khi bàn giao nhà ở nể được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
Thứ năm: thực trạng quy định hiện hành xử lý về việc chủ đầu tư chậm lập hồ sơ cấp giấy cho thấy, mặc dù theo quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13. Thứ sáu: theo nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy hồng và bàn giao cho người mua trong thời kì tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở, tuy nhiên không quy định chế tài nào đối với chủ đầu tư.
1. Trên thực tế các hiệp đồng giữa chủ đầu tư và người mua không có điều khoản nào quy định phạt về vấn đề này. Thứ ba, theo thông lệ giao tiếp giờ thì các chủ đầu tư thường chỉ thu 5% giá trị giao kèo sau khi căn hộ/nhà ở được cấp giấy hồng.
Riêng các dự án bán nhà nhưng huy động vốn dưới dạng “góp vốn – bán nền” gần như người góp vốn lĩnh trọn hậu quả. Tuy nhiên, việc người mua xác định ra tiến độ, tỷ lệ hoàn thành công trình rất khó khăn, không khả thi và sẽ tạo điều kiện để chủ đầu tư tận dụng tối đa huy động vốn hoặc giao nhà sớm cho người mua nhưng chưa có đầy đủ hạ tầng, chậm lập hồ sơ cấp giấy hồng. 2. Trong khi đó, người mua chậm nộp tiền thì bị phạt với mức lãi chậm thanh toán ở mức cao, thậm chí là bị hủy giao kèo.
Ảnh: mang tính minh họa Theo điều 31 dự thảo luật Nhà ở được bộ Xây dựng trình, đối với dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không được thu vượt quá 90% giá trị nhà ở ghi trong giao kèo, số tiền còn lại 10% chỉ được thu sau khi người mua nhận được (hoặc được cấp) giấy chứng thực quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh dinh bất động sản, quản lý phát triển nhà và công sở lại không có quy định xử phạt nào về việc chủ đầu tư chậm lập hồ sơ cấp giấy.
Như vậy sẽ không còn chuyện cơ quan quản lý hành chính mãi phải chạy theo để thực hiện, đốc thúc thay cho các chủ thể dân sự trong giao tiếp dân sự hay phải giải quyết tranh chấp thay cho cơ áo quan phán.
Tuy nhiên, qua quy định pháp luật hiện hành và xét trên thực tại thì cần cân nhắc một số vấn đề sau: Thứ nhất, việc chậm được cấp giấy hồng là “một thiệt hại lớn” cho người mua, tuy nhiên dự thảo luật Nhà ở lại không có cơ chế, quy định nào bồi hoàn hoặc đưa ra cách xác định ước lượng thành tiền để người mua có thể đòi bồi thường thiệt hại.
Bởi thế, với dự thảo luật Nhà ở hiện nay chỉ duy nhất một quy định chủ đầu tư chỉ thu 10% giá trị hợp đồng sau khi có giấy hồng, và với mức như vậy là chưa đủ mức cấp thiết chế tài với chủ đầu tư và bảo vệ quyền người mua nhà.
Thành ra, việc “nâng” từ 5% (theo thông lệ) lên 10% (luật hóa) là chưa đủ mức cần thiết nên hiệu quả việc điều chỉnh vững chắc sẽ không cao. Trạng sư Trần Đức Phượng (đoàn trạng sư TP. Riêng các dự án bán nhà nhưng huy động vốn dưới dạng “góp vốn – bán nền” gần như người góp vốn lĩnh trọn hậu quả.
Nguyên cớ được bộ đúc kết là do sai phạm về xin cấp phép, thi công, hoàn công; chủ đầu tư nợ tiền thuế đất và bổn phận tài chính; mua nhà từ đơn vị thứ cấp.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét